Sem jargão. Sem enrolação. Oito tópicos reais — dos documentos à tributação — que todo brasileiro investidor deveria entender antes da primeira oferta.
A lei dos Estados Unidos não exige cidadania americana nem visto para comprar imóvel. Brasileiros (pessoa física ou jurídica) podem adquirir qualquer tipo de propriedade — residencial, comercial ou terra — com os mesmos direitos de um americano sobre aquela escritura.
O que muda é o processo de financiamento, a tributação e como você recebe a renda do aluguel. Isso tudo é resolvível e veremos no detalhe a seguir.
Para reportar imposto de renda, abrir conta em empresa de gestão ou assinar contratos de aluguel nos EUA, você precisa de um ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). O ITIN é emitido pelo IRS para estrangeiros sem Social Security.
Processo: 6-10 semanas, via formulário W-7 + cópia certificada do passaporte. Seu agente da Zells encaminha tudo junto com o contrato de compra — não é burocracia que você faz sozinho.
Este é o diferencial mais subestimado: estrangeiros conseguem financiamento em bancos americanos com taxas americanas. Não são as taxas brasileiras de dois dígitos — são as taxas do mercado US, que hoje rodam entre 6-8% ao ano, prazo de 15 a 30 anos.
A regra básica é: 30% de entrada do valor do imóvel, e o restante a Zells busca financiamento pra você. Trabalhamos com bancos que atendem investidor estrangeiro (HSBC, City National, Bank of America programa internacional, bancos boutique) e sabemos em qual faixa de perfil cada um aprova.
| Entrada mínima | 30% do valor do imóvel (vs 10-20% para americanos) |
| Taxa de juros | 6-8% ao ano — taxa de mercado US, não brasileira |
| Prazo | 15-30 anos (amortização americana padrão) |
| O que o banco pede | Comprovação internacional de renda, referências bancárias, reservas de 6-12 meses |
| Quem cuida | A Zells apresenta seu perfil aos bancos e conduz o processo — você não negocia sozinho. |
Exemplo prático: um imóvel de $1M, você entra com $300K e financia $700K em 30 anos a 7% = parcela mensal de ~$4.650 (sem property tax e seguro). Em reais, pagar juros americanos significa transformar seu capital em patrimônio que dolariza automaticamente.
Três estruturas possíveis, cada uma com prós e contras:
| Pessoa física | Simples e barato. Mas expõe herança a probate nos EUA e imposto de sucessão até 40% acima de $60K de ativos. |
| LLC (Delaware ou FL) | Proteção patrimonial, privacidade, tributação pass-through. Opção mais comum entre investidores brasileiros. |
| Trust irrevogável | Planejamento sucessório robusto, evita probate. Estrutura mais cara e complexa, vale para patrimônio > $3M. |
Recomendação padrão da Zells para imóveis de investimento: LLC em Delaware (ou Florida se o imóvel for na Flórida), custo ~$800-1.500 para constituir + ~$300/ano de manutenção.
Três camadas de tributação afetam o investidor estrangeiro:
| Property tax anual | 0,5-2,5% do valor do imóvel. Miami-Dade ~2%, Orange (Orlando) ~1,2%, Collier (Naples) ~0,9%. |
| Aluguel recebido | 30% retido na fonte (FIRPTA). Com ITIN e declaração anual, paga alíquota normal (10-37%) sobre o lucro líquido, geralmente bem menor. |
| Venda (capital gains) | 15-20% federal + FIRPTA retém 15% do valor bruto como garantia, devolvido após declaração. |
Zells conecta você com CPA brasileira-americana que faz a declaração anual. Custo típico: $400-800/ano por imóvel. Muito menor que o imposto que você pagaria sem planejamento.
Depende da cidade e do condomínio — não é regra nacional uniforme:
| Miami-Dade | Airbnb permitido apenas em zonas específicas e em muitos condomínios é proibido. Áreas residenciais pedem contrato mínimo de 6 meses. |
| Naples / Sudoeste | Airbnb mais liberado em zonas turísticas. Condomínios à beira-mar têm regras do HOA a verificar. |
| Orlando / Kissimmee | Zonas resort (Reunion, Champions Gate, Encore) foram desenhadas para short-term rental — Airbnb liberado e com operadores profissionais locais. |
| Long-term (1 ano+) | Permitido em praticamente qualquer lugar. Retorno típico 4-7% ao ano sobre o capital. |
Antes de comprar com foco em aluguel, a Zells verifica junto com você as regras específicas do bairro + condomínio. Evita comprar pensando em Airbnb e descobrir depois que não pode.
Closing costs são as taxas e serviços pagos no dia da escritura. Para investidor estrangeiro, prepare:
| Title insurance | ~0,5% do valor. Protege a escritura contra reivindicações anteriores. |
| Escrow + registro | $2.000-5.000. Serviço do escritório que conduz o closing. |
| Inspection + appraisal | $500-1.500. Vistoria técnica e avaliação bancária (se financiando). |
| Taxas do banco | 1-2% do valor financiado. Origination, underwriting, processing. |
| Property tax pré-pago | Primeiro ano proporcional + escrow de 6 meses. |
| Seguro do imóvel | $1.500-5.000/ano, depende de flood zone, hurricane zone, etc. |
Num imóvel de $1M, reserve $30-40K extras para fechar. Num de $5M, algo como $150-200K. Fazemos a planilha detalhada antes da oferta — sem surpresas no closing.
Cronograma típico para investidor brasileiro:
| Semana 1 | Seleção + apresentação cinematográfica Luna + due diligence digital. |
| Semana 2 | Offer (oferta por escrito) + negociação de preço e termos. |
| Semana 3 | Contrato assinado. ITIN e constituição de LLC iniciadas em paralelo. |
| Semanas 4-7 | Inspection, financing (se aplicável), title search, preparação dos documentos. |
| Semanas 8-10 | Closing. Você pode assinar por procuração remota, ou vir apenas no closing day para assinar pessoalmente (1 dia nos EUA). |
Você pode fechar uma compra inteira sem pisar nos Estados Unidos. Ou pisar só para celebrar e pegar a chave. Sua escolha.
Sem compromisso, sem script de venda. Traga seu orçamento, seu objetivo (morar, investir, diversificar patrimônio) e suas perguntas. A gente responde honestamente.
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